Investisseur LMNP en France : ce que vous devez savoir

Vous êtes propriétaire bailleur en France avec un bien destiné à la location meublée (Airbnb, location de résidence principale…) et vous êtes résident belge ?

Vous allez investir prochainement dans un bien LMNP en France et souhaitez savoir comment l’année 2023 va se dérouler sur le plan fiscal en France ?Nous faisons le point sur ces questionnements liés à la double localisation ; bailleur et investissement locatif.

Rappel des obligations légales en termes d’investissement immobilier en France  

À l’égard des revenus de location, peu importe que les locaux soient loués nus ou meublés. Dans le premier cas, il s’agit de revenus fonciers et dans le second, de bénéfices industriels et commerciaux, mais l’imposition est toujours attribuée à la France.

En principe, le revenu est imposé par application d’un taux minimum d’imposition de 20 % ou 30 % selon le montant des revenus. Le taux de 20 % s’applique pour les revenus inférieurs à 26 070 € et les 30 % concernent les revenus situés au-delà de cette somme.

De plus, les personnes physiques non-résidentes peuvent aussi supporter des prélèvements sociaux sur leurs revenus immobiliers français.

À savoir, un taux de 7,5 % pour ceux qui ne sont pas à la charge du régime obligatoire français de sécurité sociale mais qui relèvent du régime obligatoire de sécurité sociale belge.

Bonne nouvelle, si vous faites le choix de la location meublée, vous pouvez échapper à cette imposition sous réserve d’avoir fait les bons choix fiscaux au préalable.

✔️ Pour rappel, pour tout bien loué meublé en France, vous devez vous immatriculer !

Comment s’immatriculer en France ? 

La première action à réaliser avec l’administration française consiste à vous inscrire auprès du guichet unique.

L’inscription délivre un numéro de SIRET que vous devrez communiquer à divers organismes (caisse d’allocations familiales, centre des impôts des particuliers…). 

Également, en tant que loueur avec un bail meublé, vous allez avoir deux options fiscales à comparer, et dans certains cas, une option à la TVA à formuler.

Loueurs LMNP : le choix de l’option fiscale entre le régime réel ou le micro-BIC 

1. Le régime micro-BIC : il s’agit d’un régime simple et léger en termes de démarches. Vos obligations seront limitées au suivi de vos recettes et dépenses. Les montants des loyers générés par l’activité de location meublée devant être reportés tous les ans dans votre déclaration annuelle de revenus (2042-C-PRO à remplir en ligne). Cette option offre un abattement fiscal de 50 % (voir 71 % en cas de location meublée de tourisme sous réserve d’obtention du classement “meublé de tourisme”). 
2. Le régime réel : moins connu mais beaucoup plus intéressant pour les investisseurs car il permet d’obtenir des revenus nets d’impôts dans la plupart des cas, en déduisant l’achat immobilier (via l’amortissement). Celui-ci est associé à des obligations comptables certes mais c’est bien l’option fiscale la plus intéressante. Pour profiter de ce régime plus avantageux, vous devez simplement réaliser un bilan comptable. Dans la plupart des situations, la mission est confiée à une fiduciaire (en France il s’agit d’un cabinet d’expertise comptable) qui se charge de réaliser pour vous toutes vos obligations. Elle transmet directement tous les éléments à l’administration fiscale. Vous devrez seulement reporter le résultat (même nul) dans votre déclaration 2042-C-PRO. Nous vous invitons à lire toutes les économies d’impôts offertes par le régime réel. 

Exemple concret d’un résident belge propriétaire d’un bien en France 

Avec un bien à 350 000 euros, avec un loyer de 1200 €.

Le propriétaire n’a pas de prêt immobilier et supporte en charge uniquement une taxe foncière et une assurance propriétaire non-occupant.

*Non concerné : dans le cadre du micro-BIC, l’abattement prend en compte les frais et les amortissements c’est la raison pour laquelle vous n’avez pas la possibilité de les déduire. 

A l’inverse, dans le régime réel, vous devez déduire les charges pour leur montant réel et donc vous n’avez pas la possibilité d’appliquer un abattement supplémentaire.  

Loi de finances : quelles obligations pour un propriétaire non-résident en France (base 2023) ? 

Nous souhaitions nous attarder sur deux points importants en tant que non-résident et investisseur d’un patrimoine meublé situé en France : 

• Depuis la loi finance 2023, vous avez jusqu’au 30 juin pour déclarer tous vos biens immobiliers situés sur territoire français à l’administration fiscale : vos investissements locatifs, logements vacants, résidence secondaire, logements mis à disposition à titre gratuit. 
• Rendez-vous sur « Gérer mes biens immobiliers » directement sur le site impots.gouv.fr.

Si vous n’avez pas réalisé votre déclaration, si elle comporte une erreur, qu’elle est incomplète ou comprend une omission, sachez qu’une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local pourra être appliquée. 

Vous avez des questions sur votre investissement meublé situé en France ? 

Vous vous interrogez sur le respect de vos obligations et avez besoin de faire le point sur votre situation ? 

Amarris vous offre un premier RDV gratuit pour aborder avec nos experts les meilleures options fiscales et l’ensemble des démarches administratives qui vous incombent.